Investir dans Le Marais, c’est conjuguer charme historique et rendement potentiel. Situé au cœur de Paris, ce secteur mêle résidentiel et tourisme, générant une demande locative soutenue. Pour ne pas se laisser déborder par les annonces et bâtir une estimation fiable, adoptez une méthode structurée et adaptée aux spécificités de ce quartier unique.
Pourquoi Le Marais diffère
Le Marais se distingue par son patrimoine architectural, ses musées et ses boutiques de luxe. Contrairement à d’autres quartiers parisiens, il attire à la fois des familles, des jeunes actifs et des visiteurs internationaux. Cette mixité se traduit par une vacance locative plus courte, mais aussi par des loyers plus élevés et une concurrence accrue.
Pour aller plus loin, consultez notre article 10 secrets du Marais (3e/4e) que tout acheteur doit connaître.
Vérifier la destination touristique
La fréquentation touristique impacte directement le potentiel locatif saisonnier. Identifiez les zones les plus visitées (rues des Rosiers, Place des Vosges) et celles plus résidentielles. Utilisez les données de l’Office du Tourisme de Paris et l’indice des loyers de l’INSEE (source INSEE) pour calibrer vos estimations.
Calculer la rentabilité nette
1. Loyers comparables : recensez 5 à 10 annonces similaires (surface, étage, exposition).
2. Taux d’occupation : estimez-le autour de 90 % pour un meublé, 95 % pour un nu classique.
3. Charges et taxes : copropriété, taxe foncière, assurance, frais de gestion.
4. Rentabilité nette : (loyer annuel × taux d’occupation – charges annuelles) / prix d’achat × 100.
Exemple : 24 000 € de loyers × 0,9 – 4 800 € de charges = 16 600 € net / 500 000 € = 3,32 %.
Cas pratiques
Bien A : studio 25 m², rue Vieille-du-Temple : 1 200 €/mois, charges 60 € → rendement net 3,1 %.
Bien B : deux-pièces 40 m², rue de Turenne : 1 800 €/mois, charges 90 € → rendement net 3,5 %.
Ces exemples anonymisés permettent d’ajuster vos hypothèses et de déterminer un seuil d’entrée pertinent.
Check-list avant offre
- Vérifier l’état du diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Confirmer le règlement de copropriété (tourisme autorisé ?).
- Consulter le montant des travaux votés ou à prévoir.
- Simuler les impôts locaux et la fiscalité location meublée ou nue.
- Prendre en compte les contraintes patrimoniales (monument historique, secteur Sauvegardé).
Adoptez cette méthode étape par étape pour sécuriser votre investissement et optimiser votre rendement dans Le Marais.
contenu assisté par IA